福建时时彩网上平台:房企二線城市補倉

福建时时彩zst www.siboa.icu 陳博2019-05-24 10:41

(圖片來源:全景視覺)

經濟觀察報 記者 陳博 20多秒結束一場土拍,提前十來天鎖定掛牌土地的最終歸屬權,這是廣東省東莞市土拍市場上最新出現的常態。

這座南國制造業之都,去年商住地塊終止、流拍數量一度達到9宗,占全年土地掛牌量26%,創下近6年新高。近期迎來融創、中海、保利、首創置業等一眾主流房企的重倉。

與東莞站上此輪土拍熱潮高峰的還有杭州、蘇州、武漢、合肥等,在3、4月間都乍現單日土地成交金額超過100億元“盛景”。

伴隨而來的是房企拿地態度從觀望轉向積極,中原地產研究中心統計數據,截至2019年5月20日,累計有31家企業拿地過百億。而2018年同期只有24家企業。“融資放松了,手里有了錢,大家又對后市抱有樂觀的愿望,確實也到了補倉的時間節點,很多房企都怕錯過拿地時機。”一位閩系房企的投拓負責人說。

一位TOP20房企的執行副總裁告訴經濟觀察報,其中不乏有一些盲目跟風入場的房企。房企的判斷可能過于樂觀,期待大家冷靜下來,今年房地產市場銷售沒可能火爆,房企都應該稍微穩健一點。

青睞二線

覬覦粵港澳大灣區的房地產開發商們,正在加碼布局核心城市的土地市場,東莞成為這一波房企覬覦的“重鎮”。自4月以來,東莞土拍市場掀起一場“提前鎖定”、“秒拍”的熱潮。

最激烈的一輪當屬位于東莞市沙田鎮福祿沙村的一宗商住用地,原定網上報價截止期限是5月16日。4月29日9:00接受報價伊始,11秒之內,在6家房企7輪競價中達到10.23億元的最高限價。達到最高限價后,接下來競拍自持商業年限,融創中國每一秒出價1-3次,最終以“10.23億元+自持40年”的封頂價將這一地塊收入囊中,提前17天鎖定了地塊歸屬。

5月6日,首創置業在24秒內從6家房企中突圍而出,提前16天鎖定位于東莞市望牛墩鎮望聯村、赤滘村的一宗商住用地,完成在東莞土拍市場的首秀。

按照以往的節奏,房企通常集中在報價截止當天才開啟競價。但截至目前,東莞已經有4宗商住地塊被保利等房企以封頂價提前數天鎖定,競拍速度最慢不超過9分鐘。

東莞是這一輪土地市場升溫潮的一個縮影。按照中國指數研究院的監測數據,今年1-4月,全國土地成交金額TOP10城市累計成交4838億元,同比增長6%。僅4月份杭州的土地成交就將近380億元,前4月累計土地成交總額達850億元。武漢、天津、蘇州等城市也躋身前五,這些城二線熱點城市基本處于一線城市周邊,承載著一線城市產業、人口外溢的功能。

以二線城市作為拿地重心,是當前房企不約而同的選擇。上述TOP20房企的執行副總裁告訴經濟觀察報,從目前整體情況來看,二線城市之所以成為房企競爭的主戰場,是由于一線城市的“五限”還沒有取消,而三四五線城市的銷售難有起色,二線城市調控相對更靈活。“房地產行業內還是有共識,國家政策利好、人口流入、交通軌道覆蓋度高的區域,都是房企拿地時重點考慮的方向。比如東莞,正好處于粵港澳大灣區,區位優勢明顯。”一位分管投拓的深圳本土開發商高管說。

無論是政策調整,還是區位因素,直接指向是二線樓市成交回升,這也是此輪土地升溫的直接“助推器”。中原戰略研究中心的監測數據顯示,4月東莞住宅成交面積約49.71萬平方米,同比上漲16%。根據克而瑞監測數據,3月蘇州市區13個開盤項目認購率達到84%,創最近半年來新高。

上述閩系房企的投拓負責人指出,如果房企都往二線城市聚焦涌進,這個市場接下來也不一定安全。

補倉土儲

上述閩系房企投拓負責人所在的公司,2017-2018年上半年在土地市場上頗為積極,但從去年下半年開始,拿地步伐就逐漸放緩。“現在公司又開始對拿地提出要求了,總不能一直不拿地。”他表示。

上一輪土拍熱潮要回溯到2016年,那是有史以來地王最密集的年份。按照正常的開發節奏,土地消化期一般2-3年。“上一輪土拍潮中,房企預期都很高,但這兩年各種調控政策對房地產行業‘潑了一輪冷水’。”上述閩系房企投拓負責人說,直到現在,很多地王還未面市。“上一輪拿地較多的房企,現在還處于消化階段;不過,對于大部分房企而言,今年確實到了一個適當補倉的時間點。”

拿地態度從觀望轉向積極,這是該閩系房企投拓負責人在土拍市場上觀察到的現象。

2015年前后泰禾在深圳、杭州、佛山、廈門等城市不斷拿下“地王”項目。但2016年起,泰禾暫緩公開拿地,將主要精力逐漸轉向并購市場,2018年以來,泰禾更是大幅降低拿地規模。

在最近一場高管月度例會上,泰禾重新發出擇機拿地的信號。泰禾的要求不拿溢價率較高的地塊,主要聚焦在一線或環一線城市的小體量地塊。

中原地產研究中心統計數據顯示,房企在4月下半月搶地節奏越來越快。截至5月20日,累計有31家房企拿地超過100億元,其中13家房企拿地超過200億元。

對比頭部房企,中大型房企是這一輪搶地的主角。權益拿地總價排行前十的房企中,包括融創中國、中海地產、綠地控股等在內的第二梯隊房企占據“半壁江山”。今年前4個月,中海地產以338.8億元代價拿下16幅地塊。

中海地產也是東莞土拍市場上的“贏家”之一。4月17日,中海地產與26家房企經過62輪“鏖戰”,以樓面價1.61萬元/平方米摘下東莞萬江區域的一宗商住用地,溢價高達75.79%。這是近幾年東莞參與房企數目最多、競爭最激烈的地塊之一。

“除了補倉,房企的這一波搶地,里面也存在一些恐慌心理,其他企業都在拿地,一些房企就判斷現在是一個窗口期,也怕錯過時機,所以蜂擁進場。”近期上述閩系房企投拓負責人的最大感受是,現在公開招拍掛市場的競爭相比去年激烈很多。很多地塊的報名企業都達到10-20家,一些二線城市的熱門區域,報名數量甚至達到30-40家。“而在去年,大部分地塊的報名人數都在個位數。”

融資開閘

二線樓市成交回調讓諸多房企對房地產前景做出頗為樂觀的判斷,疊加上補倉的意愿,踴躍拿地的動作頻起。但這一切的背后,歸根結底還是房企資金面的緩解。

上述TOP20房企的執行副總裁指出,今年1-3月份,各家房企的銷售業績不錯,資金回籠比較及時。而且前4個月,房企的境內與境外融資相對更為寬松。

一位50強房企高管表示,2018年下半年尤其是四季度房地產市場遇冷,再加上融資渠道受阻,使得大量房企止步于土地市場。而今年以來,隨著多個城市出臺人才、戶籍政策,“讓開發商又看到了希望,再加上融資渠道改善了,手里錢多了,所以要把去年的土地缺口補起來。”

一家總部在上海的千億房企負責財務副總裁表示,通常情況下,房地產三年為一個周期,2015年到2017年是一個周期,從2018年到2020年又是一個周期,“按照規律,明年會有一個高峰,通過人才戶籍釋放了一定需求,融資環境改善讓企業手里錢多了,肯定要抓住這個窗口期拿地。”

同策研究院最新的統計數據顯示,今年1-4月,40家典型房企融資總額共計3211.71億元;同比去年1-4月的2666.08億元,上漲了20.46%。

“去年下半年,很多民營房企的資金壓力特別大,到了去年年底,前5強民營房企的融資成本基本介于15%左右,更勿論50強以外房企的融資成本。但是今年春節過后,前5強房企的融資成本基本下降到8%-9%之間了。”一位深圳國有房企的副總裁透露。

融資的難易程度,影響著房企的拿地策略。中原地產首席分析師張大偉說,融資難時土地流標多,最近很多城市出現多宗之前流標土地成交的現象代表了融資緩解帶來市場活躍度快速提升。

對于現金為王的房地產企業而言,資金是進行投資的首要指標。除卻融資上的資金來源,后期地塊入市銷售金額也是主要來源之一。

相比2016年那一輪搶地熱潮,一些急需補倉的企業正在采取更為務實的做法——降低拿地利潤率。“如果還按照以前那么高的利潤率測算,往往難以拿到地,但如果不拿地,就缺少持續銷售的貨量,調低一點利潤率無非是少賺點錢。”前述閩系房企投拓負責人說,房企對土地的利潤率通常限定在8%-10%之間,按照今年樓市的情況,達到10%的利潤較為困難。

該閩系房企投拓負責人說,現在二線城市的土地成本幾乎占據總成本的一半,建安成本也在增加。資金成本這么高,如果不快周轉,不考慮現金流,利潤還是會被土地沉淀成本“吃”掉。“所以,房企通?;掛崆霸づ械乜櫚墓┗踔芷?、周轉速度、現金流。”

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不動產開發報道部資深記者
關注華南房地產,政策及地產相關上下游產業。
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