福建时时彩计算公式:環京房企群英譜

福建时时彩zst www.siboa.icu 2019-05-23 12:59

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沒有派系,不成江湖。

自1998年房地產市場化以來,中國房企風云20年,從早期的華南五虎,到如今的閩系六強,再到浙派、京派、渝派……地產江湖群雄竟逐,你追我趕,好不熱鬧。

今天在傳統的京派房企之外,單獨拎出一支——環京房企,其代表便是起家廊坊并躋身千億陣營的華夏幸福、榮盛發展。

在這兩家千億房企之外,總部設在保定高碑店的隆基泰和,去年銷售424億,行業排名第63位,實力也不弱。筆者認為,由他們領銜的環京房企,已經開山立派,自成體系,可以與粵系閩系等名門分庭抗禮。

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5月13日,位于河北廊坊市廣陽區的北京大興國際機場,“空中巨無霸”A380由首都機場成功飛抵,意味著這座亞洲最大機場拉開了真機試飛序幕。再過數月,這個創造多個世界紀錄、肩負京津冀協同發展重任的機場將正式投運。

在筆者看來,這是京津冀協同發展再度深化的重要信號。伴隨著A380一飛沖天,環京房企也將迎來不一樣的飛躍機遇期。

環京前傳:草根創業的草莽時期

筆者注意到,如果算上燕郊的福成、匯福等地方性中小房企,環京房企有一個共同特點:創始人都是鄉土創業,白手起家。

這當中最年長的是李福成,1946年出生于三河市興隆莊村,早年走街串巷賣香油,沒什么文化,但是頭腦靈活,喜歡琢磨事。1981年,39歲的李福成籌資1.2萬元,開了個香油坊;他看見榨油剩下的麻醬渣倒了可惜,便拿來喂牛,竟然由此發家,成了遠近聞名的“中國牛王”。

在完成資本積累之后,李福成又看準了燕郊這塊鄰近北京的寶地,轉入房地產開發,成為燕郊房地產的龍頭大哥。

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石克榮是燕郊另一位教父級地產大亨,1957年生,比李福成小11歲,也是土生土長的三河人。1983年,他貸款8萬元在三河市高樓鎮辦了一家小磚廠,生意相當紅火;1987年又受鎮黨委指派,承包鎮上一家即將倒閉的油脂廠,很快扭虧為盈。

三年承包期滿,石按業績可得獎金1500萬元,但他分文未取,全部留給了企業。石后來接任高樓鎮黨委副書記、書記,1999年創建匯福糧油集團,并組建了自己的遠洋船隊,生意做到全世界,也為匯福切入房地產提供了雄厚的資金支持。

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隆基泰和的魏少軍,也是一位地地道道的農民企業家。他1963年出生,17歲高中畢業后進京扛活。從最基層的泥瓦匠做起,慢慢當上了包工頭,1995年回高碑店成立隆基泰和,由建筑行業轉向房地產。這時,他手下員工達到了1000多人。

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耿建明比魏少軍大一歲,也是從建筑業起步轉入房地產的。不過,與魏相比,軍人出身的耿建明,在建筑領域接受過更為系統而專業的正規訓練。他高中畢業后,先是在部隊當了3年基建工程兵;接著考入華北航天工業學院,專業是建筑技術經濟管理;畢業后分配到廊坊市一建公司;1991年又考入天津大學,學習工程造價。

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▲耿建明與合作伙伴

1995年,魏少軍成立隆基泰和時,耿建明也辭職下海,在廊坊成立了榮盛實業有限公司,承攬建筑工程。他雷厲風行的軍人作風和訓練有素的專業技能,在創業階段發揮了重要作用。1997年修建廊坊北排渠,是榮盛第一次承接政府工程,施工人員堅守工地,三天三夜都沒合眼,耿建明本人也跳到溝里,親手支模板。這次工程大會戰,榮盛奪得第一名,給廊坊市政府留下了敢打硬仗的良好印象,為榮盛此后深耕廊坊奠定了堅實基礎。

華夏幸福的王文學,在廊坊起家。他出生于河北霸州,1992年下海,開始了屬于自己的商業史。

至此,環京房企群英都通過草根創業完成了資本積累,為即將到來的房地產高潮做好了準備。

1998-2007:高速成長的黃金十年

在中國地產江湖上,1998年是一個重要年份,堪稱房地產元年。

這一年,中國拉開房改大幕,取消了延續近半個世紀的福利分房制度,正式進入商品房時代。房企由此開啟了為期十年的高速發展期。

在時代大潮的推動下,1998年7月,華夏房地產開發有限公司成立,順利開發出第一個商品房項目——華夏花園。2002年年初,廊坊市政府對標蘇州工業園區,邀請企業家參與固安開發,并給予政策支持。當時的固安雖然緊靠北京南大門,但還是國家級貧困縣,經濟總量在廊坊墊底。

華夏幸福決定放手一搏,與固安縣政府簽署了60平方公里、期限50年的開發協議;當年6月,固安工業園區奠基,開啟了華夏幸福產業新城的運營模式。2006年,固安工業園正式獲批為省級開發區,GDP一躍成為廊坊下轄縣鰲頭?;男腋3聳ぷ坊?,2007年在大廠拿下潮白工業區,開始在環京區域復制固安模式。

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▲固安工業園圖

雖然同樣起步廊坊,耿建明卻選擇了一條與華夏幸福截然不同的發展路徑。他采取“走出去、請進來”的逆向布局戰略,1999年在南京六合區啟動旗下首個住宅項目“方州花園”,順利打響頭炮。

第二年,榮盛回師廊坊,獨立開發廊坊·群星小區,實現了當年開工、當年竣工、當年銷售、當年入住。此后,耿建明深耕廊坊,先后開發了錦繡家園、阿爾卡迪亞等項目,確立了榮盛在廊坊地產界的領跑地位。

2007年,榮盛發展在深圳交易所成功上市,并簽下香河現代產業園,開始介入華夏幸??嘈木牟檔夭?。

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▲榮盛發展2007年上市敲鐘

當固安啟動工業園建設的時候,距天安門僅30公里的燕郊,也借地利之便承接北京樓市的外溢效應,開啟樓市大爆發模式。

李福成是燕郊樓市最大的得益人。他2002年成立河北福成房地產開發公司,主打北漂人群,以低成本、低價格策略迅速做大。其開發的上上城項目,容納了近8萬人口,號稱“河北最高密度樓盤”,一度創下“十個月55億元”的銷售神話,在福成集團年營收中占比過半。

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匯福糧油集團也在2002年涉入燕郊房地產,開發了豫國園、怡景園等樓盤,主要為解決公司員工的住房問題。2006年,石克榮嘗到甜頭后,正式進軍房地產,先后開發了普羅旺斯匯福苑、納丹堡、悅榕灣等地產項目,主打高端產品,在燕郊樓市獨領風騷。

2008-2016年:走出環京,全國布局

2008年,國際金融?;?,中國房地產結束了突飛猛進的狂飆十年:樓市成交量腰斬,多地發生退房潮、斷供潮,房價打破了只升不降的神話,首次掉頭下行,部分地區甚至跌破50%。

大浪淘沙,環京房企也在行業洗牌中開始強弱分化。面對?;寤骱托幸道Ь?,耿建明要求員工“向植物學習落葉,做適應性反應;向鳥兒學習換羽,做主動性反應”,帶領榮盛發展走出廊坊大本營,沿京滬走廊開始全國布局。2010年,榮盛首次跨入房地產百億俱樂部,旗下項目遍及8省市,年產值30億元、竣工面積300萬平方米。

2014年,樓市再次陷入周期性低谷,榮盛另辟蹊徑,先后在湖北神農架林區、黃山太平湖風景區等地開發旅游地產項目。2016年,河北首屆旅游產業發展大會在野三坡風景區開幕,榮盛的月亮灣康養小鎮驚艷亮相,標志其主打大健康的旅游地產已經成熟。至此,榮盛環京已落子布局河北滄州、石家莊、邯鄲、唐山等十余城,大健康也成為支撐公司發展的另一張王牌。

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▲月亮灣康養小鎮

在這期間,華夏幸福也完成了環京布局。

先是在2009-2012年,華夏幸福提出了“一個北京城,四個孔雀城”的口號,在環京50公里圈內,先后布局了永定河孔雀城、潮白河孔雀城、 大運河孔雀城和八達嶺孔雀城,成為公司銷售收入的主要來源。

接下來的2013-2016年,華夏幸福將業務布局向京津冀擴展,并積極布局環上海、環南京等熱點地區。到2017年,華夏幸福布局了京津冀、環南京、環杭州、環鄭州、環合肥、環武漢、和沈陽等7個區域。其中,京津冀區域占比最大,無論投資總額還是建筑面積,占比均逾85%。

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偏處環京一隅的燕郊房企,則在這十年里逐漸式微。

應該說,2008年?;?,燕郊房價因北京限購而飛速上漲。福成相繼推出上上城、青年城、福成公寓等神盤,多個項目從房價4000元起步,一路賣到了40000元。不過,在燕郊這個環京熱點,樓市幾乎被福成、匯福、燕達等幾家本土房企所壟斷,只有天洋控股、港中旅等少數幾家外來房企站住腳根,開發的項目如天洋城、海泉灣等,屈指可數。

在房價飛漲的這幾年里,燕郊地價的上漲卻相當克制,2013年成交的樓面價約每平米 500元,到2018年也只上升到2300元左右,與房價形成巨大落差,也使燕郊的地產江湖暗流涌動。

2014年,時年68歲的李福成辭去上市公司所有職務,將福成股份交給兒子李高生接管。此后,福成房地產逐漸淡出人們的視線。2018年,72歲的李福成重出江湖,今年初以2.52億元拿下燕郊三塊住宅用地,總面積達80畝。顯然,李福成寄望借房地產實現新的突破,帶領公司走出低谷。

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在燕郊房企集中精力于本土作戰時,隆基泰和2012年開始戰略布局華北十城,先后在涿州、滿城、雄縣等地打造城市商業地標性建筑和一站式購物廣場,有效分散了經營風險。2015年,隆基泰和成功登陸香港資本市場,給企業提供了充足的發展后勁,持續保持良好發展勢頭。

雄安開發+區域限購:環京開啟都市圈時代

2017年4月1日,雄安新區橫空出世,成為環京房企又一個命運轉折點?;男腋?、榮盛發展和隆基泰和,均作為雄安概念股被市場熱捧,身價大增。

4月15日,雄安新區宣布嚴禁大規??⒎康夭?,對新區內有關土地、房地產開發等項目,將逐一摸底調查,分門別類,集中清理,依法整治。不過,這對環京房企影響并不大,比如,隆基泰和在雄安新區邊緣的白溝新城,2018年有多個項目開盤,市場反應良好。而被外界稱為“河北王”的榮盛,至2016年時雖然拿地近千萬平方米,遍布懷來、唐山、滄州、邯鄲、石家莊、廊坊、霸州等地,卻避開了雄安新區。

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去年,榮盛發展的業務版圖進一步擴至全國50余城,基本形成“兩橫、兩縱、三集群”的項目布局:“兩橫”指長江經濟帶及隴海鐵路沿線,“兩縱”為京滬、京廣鐵路沿線,“三集群”是指京津冀、長三角和珠三角三大城市群。

此時的榮盛,經過多年發展,已經進入行業第一梯隊。年報顯示,截至2018年末,榮盛發展總土儲3614萬平方米,其中河北占35%,環京一共布局了五個產業園區,可以滿足未來三年的開發需求。

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繼雄安開發之后,環京房企又面臨環京區域大面積限購的挑戰。2017年6月,廊坊市政府出臺3年社保的限購政策,新房首付提高到30%,限購區域包括廊坊主城區、北三縣和固安、永清、霸州、文安等地,都是環京房企的深耕區域。

在這一輪史上最嚴調控下,中國樓市去年迎來歷史性拐點,步入都市圈時代的同時迎來行業下半場?;肪┣蛐┙蚣餃諍戲⒄怪?,已經納入首都都市圈,成為全國最有活力、競爭也最為激烈的主戰場。過去一二十年,環京房企風云變幻,小有所成;未來一二十年,還將有更多高光時刻。

在新一輪逐鹿中,誰將成為疆場王者?筆者認為,經過20多年韜光養晦、低調崛起的榮盛發展最有可能。性格決定命運,一家企業的命運往往與掌舵者最為相關。軍人出身的耿建明,從創業之初,立著“實業報國”的雄心,在瘋狂逐利的地產爆發期中,守著底線不慌不忙、悄無聲息地前行,成為環京房企最大黑馬和“隱形王者”。

與其他環京房企大佬不同,耿建明來自南京,以更細膩的建筑審美和設計要求沖入華北樓市,斬獲更多對居住質量需求更高的客群。也正是基于這樣的基因,榮盛在華北房企中有先見之明地提出,發力康養文旅,這是對于即將到來的旺盛需求的預判,足見其著眼未來、布局長遠的野心。

長久來看,福成等環京房企雖有得天獨厚環境加持,但因戰略布局的廣度和體量所限,距離理想發展目標,仍有較長的路要走。

華夏幸福牽手平安之后,正在走向全國市場的深度發展階段,坐北望南,以北京、深圳雙總部形式協同辦公,再圖大計,未來大有可期。

榮盛發展,則在完善環京布局的同時,也向全國市場不斷突圍和擴張,延續穩健步伐和看似質樸無奇實則“內力雄渾,自成一格”的功法,將成為新一輪環京房企的龍頭代表。

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