福建时时彩技巧稳赚:藍籌地產看城市|田明:朗詩如何應對閃售快周轉開發模式的結束?

福建时时彩zst www.siboa.icu 2019-05-21 15:34

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2018年6月5日,在由經濟觀察報主辦的第十五屆(2018)中國藍籌地產年會上,中城聯盟第十屆輪值主席、朗詩綠色集團董事長田明表示,過去延續了20年的狂飆突進的、以住宅為主的高周轉房地產發展模式難以為繼,現在中國房地產模式可能正在從1.0時期向2.0時期轉變的路上。

有人可能會問,現在房地產需求這么火熱,已經到了需要依靠政府來調控的地步了嗎?我認為,這里面有幾個問題可能需要澄清:

第一,現在各地新盤開盤都是偷偷摸摸,或者由政府主導搖號,這樣火的一個市場怎么會有問題?其實,各個城市樓盤開盤熱銷主要是因為限價??梢約偕枰幌?,如果我們把這一系列限價的調控突然取消,當下的市場很有可能在短期反彈以后,繼續回歸到一個正常的狀態。

因此,朗詩認為,以住宅開發為主,閃售快周轉的開發模式已經越過頂點,中國的房地產將迎來長時間的調整。從短期來看,我提醒一下特別要關注房企的資金問題,中國從現在開始進入一個資金不斷收縮的狀況,這也是個長期的狀況。

從國內來看,之前推行的擴張型貨幣政策已經用到盡頭,沒辦法再加杠桿。從國際來看,金融?;院?,以美國為首,包括歐盟、日本等,都在收縮流通性,都在加息,這是一個大的趨勢。在國內跟國際的貨幣大趨勢下,資金趨緊、利率上升將是一個長期的趨勢。

這個長期趨勢將對房地產行業產生深刻影響,如果貨幣收緊,資產將會受到很大的影響。我們可以認為是房價上漲,也可以認為是貨幣相較房屋資產貶值了。

在這樣一個市場預測下,經濟要轉型,房地產也要轉型,朗詩如何應對?

朗詩成立于2001年,2004年我們提出聚焦綠色科技地產的差異化競爭戰略,一直并未改變過。到了2012年,朗詩提出深綠戰略,包括綠色開發、綠建服務、綠色養老、綠色金融。2013年,深綠戰略展開,朗詩收購HK106,進軍美國市場,成立青杉資本,探索養老業務。2014年,朗詩在地產業務實施資產輕型化、盈利多樣化。

2015年,朗詩實行產品差異化、資產輕型化、市場國際化的轉型升級戰略。2016年,朗詩將榕樹林計劃與地產業務結合,形成榕樹林般的綠色生態體系。2017年,朗詩更名為朗詩綠色集團有限公司,到2018年,朗詩基本形成了中國地產開發業務、美國地產開發業務、長租公寓、常青藤養老機構和地產金融五個業務板塊。

在住宅產品差異化方面的探索,朗詩的產品最初從西歐拷貝學習過來,隨后在長期發展過程中不斷升級迭代,朗詩樂府的落地標志著朗詩的綠色建筑技術進入了自由王國,我們再見到歐洲人的時候可以是同行,而不再是師徒關系。

朗詩最新強調的產品第一價值點,就是將健康放在第一位,在我們的價值訴求里面,包括健康、舒適、環保、節能、智能。

朗詩做了這么大量的綠色環保技術,是不是只有情懷,是不是會虧本?不是的,這么多年的綠色科技地產給朗詩帶來了非常好的發展機遇,我們不僅是賺錢的,我們的盈利效率還高于競品樓盤。一方面,朗詩的一手房銷售價格高于周邊的競品樓盤,另一方面,朗詩的二手房業主在交易的時候,價格繼續擴大對周邊競品樓盤的優勢。哪怕是用來出租,租金也明顯高于周邊的競品樓盤。

朗詩依據對這種形勢的分析,依據自己的資源稟賦,提出了在房地產方向上實施小股操盤模式,這種模式是由朗詩操盤,由完全沒有股權的委托開發,主樓部分朗詩的股東權益一般在20-30%之間。

這種小股操盤模式為朗詩收入帶來多樣性,原來我們只有投資回報這一個收益方式,現在我們還有開發服務費、產品整合費、超預期的分成等。

這幾年朗詩的總利潤里面,一方面靠自己的產品能力,一方面靠自己的服務形成的利潤逐年在增加,已經占到顯著位置。朗詩所有操盤項目當中,其在項目中的股東權益全部在下降,2015年以后所有朗詩股東權益降到70%,2016年再一次下降到40%,2017年底降到29 %。不過不會再繼續下降了,以后我們的持股比例就是保持在20-30%之間。

2013年,朗詩進入美國市場,目前在東海岸的波士頓、紐約地區,西海岸的舊金山跟洛杉磯地區,大概有14-15個項目。去年朗詩美國地產在美國的開發商銷售額排名中大概排在第45位,比中國的銷售排名還要靠前。團隊方面,我們國內沒有向美國派出過一個高管、財務人員,完全是按照董事會進行治理,客戶、銀行、員工、合作伙伴都是美國本土的。

除了地產業務以外,朗詩還進入長租公寓市場,目前朗詩的長租業務有80個項目,房間數量達到2萬多間,行業規模排在前五。我們的目標是到2018年年底,房源數量達到5萬間,到2019年年底達到10萬間以上,朗詩希望進入國內集中式長租公寓的主要品牌之中。

同時朗詩大力發展養老服務業——常青藤。常青藤利用的主要是市場上的存量資產、低效資產進行適老性改造,植入服務團隊。主要包括三種類型,長者日間照料中心、機構型的養老以及綜合型的養老機構,采用就近養老的理念,每一個站點都是規模站點,不大也不小,長者的家庭在一定的范圍之內。主要是針對中高收入和高收入的人群,因為我們理解中端收入及其以下應該是社會公共服務品的范圍,是政府保障的范圍。需要專業化機構做市場化調節補充的,應該是中高端和高端的人群。針對的老人有三種健康狀態,一是健康的老人,一是失能失智的老人,還有一種是半失能半失智的老人。

2018年,常青藤的存量床位數達到6500床,2019年會達到2萬床,2020年達到5萬床,這個規模在國內的養老服務業里面是遙遙領先的,我們希望成為國內最優秀的養老服務品牌。

朗詩的地產金融叫做青杉資本,年末基金存續資產管理規模達150億元,其中不少于30億元用于持有型項目,包括舊樓改造、持有型的養老和長租公寓,正在提升募投管退一體化的基金管理能力。

2017年,朗詩更名為朗詩綠色集團有限公司,從一個綠色地產開發商轉型為綠色開發運營商和生活服務商。

時間:2019年06月5日(周三)

地點:北京·中國大飯店

聯系方式:王女士  (8610)60910566-1191  [email protected]

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